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Neuerungen in der Zusammenarbeit zwischen Makler und Notar

I. Ausgangspunkt

Am 01.10.2013 ist das Gesetz zur Stärkung des Verbraucherschutzes im notariellen Beurkundungsverfahren in Kraft getreten. Die zweiwöchige Frist, die dem Verbraucher zur Prüfung des beabsichtigten Textes des Rechtsgeschäftes zur Verfügung stehen soll, ist weiterhin als bloße Regelfrist konzipiert. Jedoch sollen nach der Neufassung nunmehr der Notar selbst dem Verbraucher den Entwurf übersenden / zur Verfügung stellen.

Wichtig:

Eine Delegation dieser Pflicht an andere Personen (Unternehmer/Verkäufer/Vertriebsmitarbeiter) ist nicht mehr möglich.

Problem:

Der Pflichtverstoß des Notars kann nach § 50 Abs. 1 Nr. 9 lit. b) zur Amtsenthebung führen.

Vor dem Hintergrund stellt sich die Frage der Verwendung von Maklerklauseln in notariellen Verträgen sowie insbesondere deren Bedeutung für die Wartefrist.

II.

Maklerklauseln, die eine deklaratorische Regelung zum Courtageanspruch des beteiligten Maklers treffen (etwa in Form eines Einwendungsausschlusses), als auch Klauseln, die erstmals konstitutiv eine Provisionspflicht des Maklers begründen wollen, fallen aus dem Anwendungsbereich des § 17 Abs.2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG heraus, sofern sie, was der Regelfall ist, das kaufvertragliche Synallagma (also den Leistungsaustausch der Parteien) nicht nachweislich berühren.

Wichtig:

In diesen Fällen löst eine solche Maklerklausel nicht die Zwei-Wochen-Frist des § 17 Abs. 2a BeurkG aus.

III.

Der sachliche Anwendungsbereich des § 17 Abs. 2a BeurkG ist im Falle einer lastenverteilenden Maklerklausel in Gestalt eines Vertrages zu Gunsten Dritter (§ 328 Abs. 1 BGB), die das kaufvertragliche Synallagma betrifft und somit selbst dem Beurkundungszwang unterliegt, eröffnet.

Beispiel:

Die ursprünglich vom Makler mit dem Verkäufer geschlossene Maklervereinbarung wird im Rahmen des Vertrages durch den Käufer übernommen. Der Käufer schuldet nunmehr die Maklercourtage (gewissermaßen als zusätzliche Gegenleistung). Der Makler erhält einen Anspruch auf der Grundlage eines Vertrages zu Gunsten Dritter.
Zudem muss die Maklerklausel auf die Initiative des Maklers in den Vertrag Einfluss gefunden haben. Dies ist nicht der Fall, wenn der Verkäufer auf die Aufnahme der Maklerklausel besteht um eine eigene Haftung gegenüber dem Makler zu verhindern und eine neue – originäre – Haftung des Käufers zu begründen.

Wichtig:

Bei Zweifeln über die Einordnung halten Sie bitte mit dem Notariat Rücksprache um nicht erst im Termin Gestaltungsfragen zu erörtern, welche mitunter zur Beunruhigung der Situation führen können.

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