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Rechtsfragen - Vollzugsstörung bei Kaufverträgen wegen langen Bearbeitungszeiten

  1. Die Abläufe bei Behörden (Grundbuchämter/Handelsregister/Nachlassgerichte) haben sich bereits verlangsamt. Einen Einfluss auf die Bearbeitungszeiten hat das Notariat leider nicht; auch bitten wir insoweit von Anfragen im Notariat wie auch bei den Behörden Abstand zu nehmen.
    Bei allen künftigen Vorgängen passt das Notariat die Vertragsgestaltung den geänderten Situationen und Bearbeitungszeiten an. Mittel der Wahl sind das sog. Notaranderkonto und evtl. Bankbürgschaften bei Bauträgerverträgen.
  2. Bei Grundstückskaufverträge hängt der Besitzübergang (Übergang von Nutzen und Lasten) und damit der Einzug (in das Vertragsobjekt) regelmäßig davon ab, dass der Kaufpreis gezahlt wurde (sog. Zug- um Zug- Leistung). Die Kaufpreiszahlung wiederum erfolgt erst, wenn der Kaufpreisfälligkeit durch das Notariat bestätigt wurde. Die Erteilung dieser Bestätigung ist wiederum (bei dem Verkauf eines Wohnhauses) regelmäßig abhängig von der Eintragung der Eigentumsvormerkung beim Grundbuchamt, der Vorlage der Vorkaufsrechtsverzichtserklärung, der Vorlage der Löschungsbewilligung abzulösender Gläubiger und der Vorlage aller Genehmigungen. Durch die COVID-19-Pandemie sind viele Behörden/Grundbuchämter nur eingeschränkt tätig, was wiederum zu einem erheblichen Auseinanderfallen der Zug- um Zug-Leistung (Besitz/Kaufpreiszahlung) führt.
    Dramatisch wird die Situation, wenn der Käufer bereits seinen bisheriges Wohnobjekt gekündigt oder verkauft hat und daher mit einem zeitnahen Einzug rechnet.
    Zur Vermeidung dieser – im Nachgang aufgetretenen – Problematik, bietet es sich an den Kaufvertrag dahingehend zu ändern (oder den Entwurf zu ergänzen), dass der Besitzübergang gegen Hinterlegung des Kaufpreises auf dem Notaranderkonto des Notars stattfindet. Alternativ könnte eine Ratenzahlung bzw. die Stellung einer Bürgschaft die Leistung absichern. Das Notariat berät Sie gerne hierzu.
  3. Soweit im Rahmen eines Grundstückskaufvertrages der Verkäufer zur Lastenfreistellung innerhalb einer bestimmten Frist verpflichtet ist, stellt sich die Frage, ob dem anderen Vertragsteil bei überlangen Bearbeitungszeiten wegen der COVID-19-Pandemie ein Rücktrittsrecht zu steht. Gleiches gilt für andere behördliche Erklärungen/Genehmigungen.
    Rechtsprechung hierzu gibt es – naturgemäß – noch nicht. Allgemein wird man sagen können, dass bei Eintritt höherer Gewalt kein Verschulden vorliegt. Allerdings wird derjenige, der sich darauf beruft, beweisen müssen, dass dies durch die COVID-19-Pandemie verursacht wurde. Daher ist eine lückenlose Dokumentation notwendig.

Stand: Greifswald, den 20.04.2020

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