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Anpassung des Erbbauzinses gem. § 313 BGB

Gericht: OLG Düsseldorf
Datum: 23.05.2014
Aktenzeichen: V ZR 208/12
Fundstelle: NotBZ 2014, Heft 11, S. 415

Leitsatz

1. Die im Zeitpunkt des Vertragsschlusses baurechtlich zulässige Ausnutzung des Erbbaugrundstücks ist für das Äquivalenzverhältnis von Leistung und Gegenleistung eines Erbbaurechtsvertrages regelmäßig ein wesentlicher Umstand; als solcher kann sie Geschäftsgrundlage i.S.v. § 313 BGB sein.

2. Bestimmt sich die vertraglich zulässige bauliche Nutzung des Erbbaurechtsgrundstücks nach dem öffentlich-rechtlichen Bauplanungsrecht (sog. dynamische Verweisung), führt eine Erhöhung der zulässigen Nutzung grundsätzlich nicht zu einer Störung des Äquivalenzverhältnisses und damit nicht zu einem Wegfall der Geschäftsgrundlage. Anders kann es ausnahmsweise liegen, wenn sich das Maß der baulichen Nutzung in einem von den Parteien nicht erwarteten Umfang erhöht.

Sachverhalt

Es wurde im Jahr 1964 ein Erbbaurecht mit einer Laufzeit von 50 Jahren an einem 104 m² großen, im Innenstadtbereich einer Großstadt gelegenen Grundstück bestellt, gerichtet auf Neuerrichtung eines Gebäudes (nach Abbruch des bestehenden Bauwerks), „für dessen Gestaltung ausschließlich die baurechtlichen Vorschriften verbindlich sind“. Der Erbbauzins wurde auf 33.000,00 DM jährlich festgesetzt. Eine Anpassung des Erbbauzinses sollte gemäß der Entwicklung des Grundgehaltes des Erbbauberechtigten erfolgen.

Das Grundstück war zu diesem Zeitpunkt mit einem Gebäude mit zwei Obergeschossen und einem Dachgeschoss bebaut.

Ein vorhabenbezogener Bebauungsplan aus dem Jahr 2008 sah keine Begrenzung der Geschossflächenzahl vor, sondern lediglich eine maximale Firsthöhe von 22,5 m.

Der Erbbauberechtigte errichtete daraufhin einen Neubau mit fünf Ober- und zwei Tiefgeschossen. Der Grundstückseigentümer klagt auf Zahlung eines erhöhten Erbbauzinses.

Entscheidung

Ein Anpassungsanspruch folgt nicht aus ergänzender Vertragsauslegung (§ 157 BGB), da der Erbbaurechtsbestellungsvertrag keine planwidrige Regelungslücke enthält.

Die baurechtlich zulässige Ausnutzbarkeit des Erbbaugrundstücks kann jedoch für das Äquivalenzinteresse von Leistung und Gegenleistung eine Geschäftsgrundlage i.S.d. § 313 BGB sein. Wirtschaftlich bedeutsamer Inhalt des Erbbaurechts ist nämlich gerade die Befugnis zur Nutzung des Grund und Bodens für Bauzwecke.

Der Grundstückseigentümer hat das Risiko einer Äquivalenzstörung wegen abweichender baulicher Nutzbarkeit nicht bereits dadurch übernommen, dass er sich die Anpassung allein nach Maßgabe der Gehaltsentwicklung vorbehalten hat.

Eine Risikoübernahme kann aber in der pauschalen Verweisung auf den jeweiligen Bebauungsplan liegen; jedoch nur, soweit im Zeitpunkt der Erbbaurechtsbestellung entsprechende Änderungen vorhersehbar waren.

(Zur Überprüfung der Vorhersehbarkeit hat der BGH die Sache an die Vorinstanz zurückverwiesen.)

Praxishinweise

Eine Regelung über die zulässige Gebäudeerrichtung kann Einfluss auf die Entwicklung des Erbbauzinses haben.

Erlaubt der Grundstückseigentümer dem Erbbauberechtigten die jeweils maximale Ausnutzung des öffentlich-rechtlich Möglichen, kann die Veränderung der öffentlich-rechtlichen Situation Geschäftsgrundlage sein, wenn der Erbbaurechtsbestellungsvertrag dies nicht ausdrücklich ausschließt. Eine Anpassung kann jedoch nur verlangt werden für solche Veränderungen, mit denen im Zeitpunkt der Erbbaurechtsbestellung nicht zu rechnen war.

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