Tel: 0381 - 49 30 33 0
Fax: 0381 - 49 30 33 15

 

Der Käufer einer vermieteten Wohnung kann bereits vor seiner Grundbucheintragung vom Verkäufer zu einer Mieterhöhung ermächtigt werden.

Gericht: OLG Düsseldorf
Datum: 19.03.2014
Aktenzeichen: VIII ZR 203/13
Fundstelle: MittBayNot 2014, Heft 4, S. 325

Leitsatz

Der Käufer einer vermieteten Wohnung kann vom Verkäufer ermächtigt werden, schon vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch und des damit verbundenen Eintritts des Käufers in die Vermieterstellung (§ 566 I BGB) im eigenen Namen ein Mieterhöhungsbegehren gemäß § 558 a BGB zu stellen. Die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens hängt nicht davon ab, dass die Ermächtigung offengelegt wurde. Denn anders als im Recht der Stellvertretung ist dem Ermächtigten das Handeln im eigenen Namen gestattet.

Sachverhalt

Die Klägerin mietete von der Rechtsvorgängerin der Beklagten eine Wohnung. Der Grundbesitz, zu dem die Mietwohnung gehörte, wurde an die Beklagte veräußert. Mit notariellem Vertrag wurde festgelegt, dass die Beklagte bevollmächtigt ist, ab sofort bis zum Eigentumsvollzug im Grundbuch, den Mietern gegenüber sämtliche mietrechtlichen Erklärungen abzugeben und gegebenenfalls im eigenen Namen entsprechende Prozesse zu führen.

In dieser „Schwebephase“ zog die Beklagte Miete und Betriebskosten ein und richtete Mieterhöhungsbegehren an die Klägerin, welche diesen zustimmte.

Die Klägerin ist der Auffassung, dass die Beklagte die bis zum Zeitpunkt der Eintragung der Eigentumsübertragung im Grundbuch gezahlte Miete und Betriebskosten ohne Rechtsgrund erlangt habe, weil die Beklagte ihre Vermieterstellung in diesem Zeitraum nur „vorgespiegelt“ habe.

Entscheidung

Der Klägerin steht kein Anspruch auf Rückzahlung der Miete und Betriebskosten zu. Ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung scheidet aus, weil die Zahlungen nicht ohne Rechtsgrund erfolgt sind.

Die Beklagte wurde von ihrer Rechtsvorgängerin ermächtigt (§ 185 BGB), die Rechte aus dem Mietvertrag im eigenen Namen geltend zu machen. Darunter fallen auch die streitgegenständlichen Forderungseinziehungen. Die Klägerin hat also mit Rechtsgrund geleistet.

Die Zahlungen waren auch nicht deshalb unwirksam, weil die Beklagte zu dieser Zeit noch nicht im Grundbuch eingetragen und dadurch in die Stellung der Vermieterin (vgl. § 566 I BGB) eingerückt war.

Der Vermieter braucht die Abrechnung nicht selbst vornehmen, sondern kann sich dafür Hilfspersonen oder Dritter bedienen. Es ist dann schon allein aus den Umständen – nämlich des Bezugs des Mieters zur Wohnung – ersichtlich, dass mit der von einem Dritten erstellten Abrechnung die Abrechnungspflichten des Vermieters erfüllt werden sollen.

Auch die Mieterhöhungen in der „Schwebephase“ sind mit Rechtsgrund erfolgt. Nach der Rechtsprechung des BGH kann der Rechtsinhaber einen Dritten zur Geltendmachung eines unselbständigen Gestaltungsrechts im eigenen Namen ermächtigen. Diese Regelung erfolgte hier mit notariellem Vertrag. § 566 BGB steht einer solchen rechtsgeschäftlich erteilten Ermächtigung nicht entgegen, sondern ordnet lediglich an, dass im Falle der Veräußerung vermieteten Eigentums der Erwerber in die Vermieterstellung einrückt. Dies schließt es nicht aus, dass der bisherige Vermieter schon zu einem früheren Zeitpunkt Ansprüche aus dem Mietverhältnis abtritt oder einem Erwerber eine Ermächtigung zur Geltendmachung im eigenen Namen erteilt.

Diese Ermächtigung ist nicht zwingend gegenüber dem Mieter offenzulegen. Denn anders als bei der Stellvertretung, gestattet die Ermächtigung dem Berechtigten das Handeln in eigenem Namen, sodass es eines Hinweises auf den eigentlichen Rechtsinhaber gerade nicht bedarf.

Praxishinweise

Es kann bereits in einem notariellen Vertrag über die Veräußerung eines Grundstücks, zu dem eine Mietwohnung gehört, eine Vereinbarung getroffen werden, wonach der Erwerber bereits vor Eigentumseintragung im Grundbuch zur Geltendmachung der Rechte des Vermieters und zur Geltendmachung eines unselbständigen Gestaltungsrechts im eigenen Namen ermächtigt wird.

Cookies erleichtern die Bereitstellung unserer Dienste. Mit der Nutzung unserer Dienste erklären Sie sich damit einverstanden, dass wir Cookies verwenden.