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Rangverhältnis zwischen Auflassungsvormerkung und Ansprüchen der Wohnungseigentümergesellschaft (4)

Gericht: BGH
Datum: 09.05.2014
Aktenzeichen: V ZB 123/13
Fundstelle: MittBayNot 1/2015, S. 39 ff.

Leitsatz

  1. Eine (Auflassungs-)Vormerkung ist im Zwangsversteigerungsverfahren wie ein Recht der Rangklasse 4 des § 10 Abs. 1 ZVG zu behandeln.
  2. Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft, die die Zwangsversteigerung aus der Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 ZVG betreibt, sind gegenüber einer Auflassungsvormerkung stets vorrangig. Diese ist nicht im geringsten Gebot zu berücksichtigen und erlischt mit dem Zuschlag; erwirbt der Vormerkungsberechtigte nach der Beschlagnahme Eigentum, ist das Verfahren fortzusetzen und nicht gemäß § 28 Abs. 1 S. 1 ZVG einzustellen.
  3. Der auf einem vorgemerkten Anspruch beruhende Eigentumserwerb ist aufgrund der Beschlagnahme gegenüber der aus einem besseren Recht betreibenden Wohnungseigentümergemeinschaft relativ unwirksam und hindert die Fortsetzung des Zwangsversteigerungsverfahrens deshalb nicht (insoweit Aufgabe von BGHZ 170, 378 Rn. 12 ff. = NZM 2007, 377 = NJW 2007, 2993). Die insoweit unechte Rückwirkung der WEG-Novelle 2007 auf am 1.7.2007 eingetragene Auflassungsvormerkungen unterliegt keinen verfassungsrechtlichen Bedenken. [Leitsatz der Schriftleistung]

Sachverhalt

Im Grundbuch einer Teileigentumseinheit ist seit 1999 eine Auflassungsvormerkung zugunsten der Beteiligten zu 2) eingetragen. Die Grundstückseigentümerin, eine Wohnungseigentümergemeinschaft, betreibt wegen titulierter Wohngeldansprüche aus dem Jahr 2008 die Zwangsversteigerung. Das zuständige Amtsgericht hat die Zwangsversteigerung aus der Rangklasse des § 10 I Nr. 2 ZVG angeordnet. Vor dem Versteigerungstermin hat die Beteiligte zu 2) mitgeteilt, dass die Teileigentumseinheit am 15.02.2013 an sie aufgelassen worden sei und sie ihre Eintragung als Eigentümerin beantragt hätte. Die Umschreibung des Eigentums ist nicht erfolgt. In dem Versteigerungstermin am 21.02.2013 hat das Vollstreckungsgericht die Auflassungsvormerkung nicht in das geringste Gebot aufgenommen. Mit Beschluss wurde der Zuschlag dem Meistbietenden erteilt. Die Vormerkung ist im Zuschlagsbeschluss nicht als bestehenbleibendes Recht aufgeführt.
Die Beteiligte zu 2) begehrt die Versagung des Zuschlags.

Entscheidung

Die zulässige Rechtsbeschwerde hat keinen Erfolg.
Ein Zuschlagversagungsgrund liegt nicht vor.
Ein Zuschlagsversagungsgrund nach § 83 Nr. 5 ZVG liegt nicht vor, da die Voraussetzungen des § 28 I 1 ZVG schon nicht vorlagen. Schließlich ist die Umschreibung des Eigentums auf die Beteiligte zu 2) nicht erfolgt. Die Auflassungsvormerkung als solche stellt kein der Zwangsversteigerung entgegenstehendes Recht dar.
Ein Zuschlagsversagungsgrund nach § 83 Nr. 1 ZVG liegt nicht vor, da die Auflassungsvormerkung zu Recht nicht in das geringste Gebot aufgenommen wurde. Dies wäre nur der Fall gewesen, wenn sie dem Anspruch des Gläubigers vorgeht. Die Vormerkung bliebe dann bei Zuschlag in der Zwangsversteigerung bestehen.
Die Vormerkung ist aber in die Rangklasse 4 des § 10 Abs. 1 ZVG einzuordnen und damit nachrangig gegenüber Rechten wie dem Hausgeldanspruch aus der Rangklasse 2. Die Auflassungsvormerkung ist auch dann nicht im geringsten Gebot zu berücksichtigen, wenn sie – wie hier – bereits vor dem Entstehen der bevorrechtigten Hausgeldansprüche in das Grundbuch eingetragen worden ist.
§ 883 II BGB steht diesem Ergebnis nicht entgegen. Denn die Aufstellung des geringsten Gebots richtet sich nicht nach dieser Norm, sondern nach dem Rangklassensystem des Zwangsversteigerungsgesetzes.

Praxishinweise

Die Vormerkung als zentrales Sicherungsinstrument im Rahmen der Abwicklung von Immobilientransaktionen erfährt vor dem Hintergrund dieser Entscheidung eine deutliche Schwächung.
Es empfiehlt sich, den Erwerber über die ggf. bestehende Haftung für rückständiges Hausgeld und/oder die insoweit nur eingeschränkte Sicherungswirkung der Auflassungsvormerkung zu belehren und dies in der Urkunde zu dokumentieren.
Es bietet sich eine standardmäßige Versicherung des Veräußerers an, wonach keine Hausgeldrückstände bestehen, ggf. kombiniert mit einer Ermächtigung des Erwerbers zur Bezahlung etwaiger Hausgeldrückstände in Anrechnung auf den Kaufpreis.

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