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Zum Anspruch des Grundstückseigentümers auf Rangrücktritt bei Belastung eines Erbbaurechts

Gericht: OLG Hamm
Datum: 27.06.2013
Aktenzeichen: 22 U 165/12
Fundstelle: RNotZ 2013, Heft 12, 605

Leitsatz

1. Dem Grundstückseigentümer, der sich zur Bestellung eines Erbbaurechts verpflichtet, steht gegen einen Dienstbarkeitsberechtigten nur dann ein Anspruch auf Rangrücktritt zu, wenn bei fehlendem Ausschluss des Entschädigungsanspruchs im Erbbaurechtsvertrag eine Regelung mit dinglicher Wirkung erfolgt, wonach die im Range nach dem Erbbaurecht am Erbbaugrundstück eingetragenen Dienstbarkeiten, die auch am Erbbaurecht an erster Rangstelle eingetragen wurden, bei Erlöschen des Erbbaurechts durch Zeitablauf Rang vor der Entschädigungsforderung haben.

2. Bei bestehender Verpflichtung zur Genehmigung eines Vertrages kann es gegen Treu und Glauben verstoßen, wenn der Verpflichtete geltend macht, der Vertrag sei unwirksam geworden, weil er die Genehmigung verweigert habe (Anschluss an BGH, Urt. V. 29.09.1989, V ZR 1/88, BGHZ 108, 380 = DNotZ 1990, 728).

3. Allein die einseitige Abhängigkeit eines formfreien Geschäfts von einem beurkundungsbedürftigen Rechtsgeschäft gebietet keine Erstreckung des Formzwangs auf das formfreie Geschäft.

Sachverhalt

Die Klägerin begehrt von den Beklagten die Abgabe von Willenserklärungen im Zusammenhang mit einem Erbbaurechtsvertrag.
Die Beklagten begehren widerklagend die Feststellung der Formnichtigkeit dieses Vertrages.

Mit notarieller Urkunde verpflichteten sich die Beklagten gegenüber der Klägerin zur Bestellung eines Gesamterbbaurechts an verschiedenen Grundstücksflächen, wobei die Klägerin berechtigt und verpflichtet sein sollte, auf den Erbbaugrundstücken eine Golfanlage zu errichten, zu halten und zu unterhalten.
Eine Eintragung des Erbbaurechts in Erbbau- und Eigentumsgrundbuch unterblieb, da verschiedene Eintragungshindernisse bestanden, u.a. mit Blick auf die zwingende Eintragung des Erbbaurechts an erster Rangstelle.
Der Urkundsnotar hatte die Grundstückseigentümer hinsichtlich der bestehenden Belastungen zur Löschungsbewilligung oder Vorrangeinräumungserklärung aufgefordert. Diesbezügliche Erklärungen erfolgten nicht.
Die Klägerin klagt auf Abgabe der entsprechenden Erklärungen.

Zusätzlich zu dem notariell beurkundeten Erbbaurechtsvertrag wurde ein privatschriftlicher „Vorvertrag“ geschlossen, nach deren Inhalt sich die Klägerin gegenüber einem der Beklagten verpflichtete, diesen mit der Einsaat und Pflege des zu erstellenden Golfplatzgeländes zu beauftragen (sog. Greenkeeping).

Entscheidung

Klage und Widerklage haben keinen Erfolg.

Erfolglosigkeit der Klage

Die Klägerin kann die Abgabe der entsprechenden Willenserklärungen nicht verlangen.
Die Abgabe einer Rangrücktrittserklärung kann vom Dienstbarkeitsberechtigten verweigert werden, wenn ein Erbbaurechtsbestellungsvertrag deren Sicherungsbedürfnis nicht hinreichend gerecht wird.

Die Pflicht der Beklagten zur nachbarrechtlichen Rücksichtnahme (§ 242 BGB) gebietet es nicht, schwerwiegende rechtliche Nachteile in Kauf zu nehmen: wenn die Beklagten aber dem einzutragenden Erbbaurecht den Vorrang vor den zu ihren Gunsten eingetragenen Rechten einräumen, laufen sie Gefahr, dass sie bei einer Zwangsvollstreckung in das Grundstück mit ihren Rechten ausfallen.
Bei existenznotwendigen Rechten kann ein Erbbaurecht nur zur Entstehung gelangen, wenn zu Gunsten eines Dienstbarkeitsberechtigten sichergestellt ist, dass dessen Recht nicht nur bestehen bleibt, sondern dem Eigentümer des dienenden Grundstücks gegenüber auch durchgesetzt werden kann.
Dazu müssen diese Rechte wiederum erstrangig am Erbbaurecht selbst bestellt werden. Dann jedoch ist der dauerhafte Fortbestand des Rechts sowohl beim Heimfall (§ 33 ErbbauRG) als auch bei Beendigung des Erbbaurechts gefährdet.

Wegen der möglichen Zwangsversteigerung aus dem Entschädigungsanspruch nach § 27 ErbbauRG ist die Rechtsposition eines Dienstbarkeitsberechtigten nicht sichergestellt. Umstritten ist, durch welche Vertragsgestaltung bei fehlendem Ausschluss des Entschädigungsanspruchs dem Sicherungsbedürfnis der Berechtigten ausreichend Rechnung getragen werden kann.
Teilweise wird vorgeschlagen, dass der Entschädigungsanspruch nur unter der Bedingung eingeräumt wird, dass der Erbbauberechtigte der Grunddienstbarkeit den ursprünglichen Rang am Grundstück wieder verschafft. Dies entfaltet aber lediglich schuldrechtliche Wirkung. Das Risiko der Durchsetzbarkeit eines Entschädigungsanspruchs wird auf die Mitwirkungsbereitschaft des Grundstückseigentümers zum Zeitpunkt der Beendigung des Erbbaurechts verlagert.

Eine Lösung mit dinglicher Wirkung ergibt sich jedoch, wenn bei einer Vereinbarung, wonach der Anspruch auf Entschädigung bei Beendigung des Erbbaurechts einen Rang nach einem anderen Recht hat(denn § 28 ErbbauRG ist dispositiv).

Erfolglosigkeit der Widerklage

Der Erbbaurechtsvertrag ist nicht gemäß §§ 125 S. 1, 313 S. 1 BGB a.F. i.V.m. § 11 Abs. 2 ErbbauVO in der bis zum 31.07.2002 geltenden Fassung wegen fehlender Mitbeurkundung des „Vorvertrages“ formnichtig“.
Grundsätzlich erstreckt sich bei gemischten oder zusammengesetzten Verträgen der Formzwang auf den gesamten Vertrag, soweit die Vereinbarungen nach dem Willen der Parteien nicht für sich allein, sondern miteinander „stehen und fallen“ sollen.
Es genügt jedoch nicht allein die einseitige Abhängigkeit eines formfreien Geschäfts von einem Grundstücksvertrag, um eine rechtliche Einheit im Sinne des Formgebots zu begründen. Maßgeblich ist vielmehr, ob die mit dem Normzweck verbundenen Funktionen des § 313 S. 1 BGB a.F. die Erstreckung des Formgebotes auf den Vorvertrag erfordern.
Nach Auffassung des BGH besteht der Anlass, das Formgebot auf das formfreie Geschäft auszudehnen nur bei Abhängigkeit des Grundstücksgeschäfts vom formfreien Geschäft.

Praxishinweise

Bei Bestellung eines Erbbaurechts an einem mit Dienstbarkeiten belasteten Grundstück muss eine Regelung mit dinglicher Wirkung geschlossen werden, dass die Dienstbarkeit nach Erlöschen des Erbbaurechts Rang vor der Entschädigungsforderung hat.

Die Erstreckung des Formzwangs auf einen nicht-notariellen Vertrag besteht nur in dem Fall der Abhängigkeit des Grundstücksgeschäfts vom formfreien Geschäft.
Bei Abhängigkeit des formfreien Geschäfts vom Grundstücksgeschäft findet keine Erstreckung des Formzwangs statt.

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