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Zur Zahlung des Erbbauzinses bei Weiterveräußerung nach Erlöschen der Erbbauzinsreallast im Zwangsversteigerungsverfahren

Gericht: OLG Düsseldorf
Datum: 20.06.2013
Aktenzeichen: 3 Wx 85/12
Fundstelle: RNotZ 2013, Heft 11, 542

Leitsatz

War eine wegen Rangrücktritts nicht in das geringste Gebot fallende Erbbauzinsreallast infolge Zuschlags in der Zwangsversteigerung erloschen, so kann der Ersteher, der das Erbbaurecht später an einen Dritten veräußert, vom Grundstückseigentümer die Zustimmung zu dieser Veräußerung auch dann verlangen, wenn der Erwerber die schuldrechtliche Verpflichtung zur Zahlung des Erbbauzinses nicht übernimmt, es sei denn, der Ersteher hätte sich gegenüber dem Eigentümer zur Zahlung des Erbbauzinses schuldrechtlich verpflichtet und es wäre weiterhin eine Verpflichtung des Erstehers begründet worden, späteren Erwerbern des Erbbaurechts die schuldrechtliche Zinsverpflichtung „weiterzugeben“.

Sachverhalt

Die Parteien streiten über die Zustimmung des Eigentümers zur Veräußerung eines Miterbbaurechtsanteils.

Im Jahr 1982 wurde vom damaligen Grundstückseigentümer ein Erbbaurecht bestellt. Inhalt des Erbbaurechtsvertrages wurde u.a., dass zur Veräußerung des Erbbaurechts oder von Teilen des Erbbaurechts die Zustimmung des Grundstückseigentümers erforderlich sei.
Entsprechende Grundbücher wurden angelegt und eine Finanzierungsgrundschuld im Rang vor dem Erbbaurecht eingetragen. Es wurde daraufhin eine Wohnungseigentumsanlage errichtet.

Seit 1998 ist die Beklagte Eigentümerin des belasteten Grundstücks. Im Jahr 1999 wurde die Zwangsversteigerung für die Miterbbaurechtsanteile angeordnet, daraufhin erhielt die Klägerin den Zuschlag und wurde im April 2001 als Eigentümerin der beiden Erbbaurechtsanteile im Grundbuch eingetragen.

2009 wurden die Miterbbaurechtsanteile mit notariell beurkundetem Vertrag an ein Ehepaar veräußert. Es wurde in diesem Zusammenhang der „Eintritt in den Erbbaurechtsvertrag“ geregelt, darin heißt es: „Der Erwerber tritt in alle Rechte und Pflichten aus dem Erbbaurecht zugrundeliegenden Erbbaurechtsvertrag ein. Die Zahlung des Erbbauzinses ist hiervon ausgenommen, eine schuldrechtliche Verpflichtung des Erwerbers zur Zahlung von Erbbauzinsen besteht nicht.“

Die Beklagte wurde um Erteilung ihrer Zustimmung als Grundstückseigentümerin zu dieser Veräußerung ersucht, verweigerte jedoch die Zustimmung mit der Begründung, dass sie zur Zustimmung nur verpflichtet sei, wenn auch die Erbpachtzinsverpflichtung schuldrechtlich übernommen werde.

Die Klägerin klagt nun auf Ersetzung der Zustimmung der Beklagten.

Entscheidung

Die Klage auf Ersetzung der Zustimmung hat Erfolg. Die Zustimmung der Beklagten zur Veräußerung der Miterbbaurechtsanteile ist gemäß § 7 Abs. 3 S. 1 ErbbauRG zu ersetzen.
Die Zustimmung wird vom Grundstückseigentümer i.S.d. § 7 Abs. 3 S. 1 ErbbauRG ohne ausreichenden Grund verweigert, wenn der Erbbauberechtigte einen Anspruch auf Zustimmung gemäß § 7 Abs. 1 S. 1 ErbbauRG hat. Das ist dann der Fall, wenn anzunehmen ist, dass durch die Veräußerung der mit der Erbbaurechtsbestellung verfolgte Zweck nicht wesentlich beeinträchtigt oder gefährdet wird, und dass die Persönlichkeit des Erwerbers Gewähr für eine ordnungsgemäße Erfüllung der sich aus dem Erbbaurechtsinhalt ergebenden Verpflichtungen bietet.

Darüber hinaus soll auch der Grundstückseigentümer vor einer Verschlechterung seiner Rechtsposition, insbesondere im Hinblick auf den Erbbauzins, geschützt werden.
Ob der Grundstückseigentümer deshalb die Zustimmung verweigern kann, wenn nicht sichergestellt ist, dass der Erwerber alle schuldrechtlichen Verpflichtungen aus dem Erbbaurechtsvertrag übernommen hat, ist umstritten.
Dies gilt jedoch jedenfalls dann nicht, wenn eine Erbbauzinsreallast infolge Zuschlags in der Zwangsversteigerung erloschen war (§§ 91 Abs. 1, 52 Abs. 1, 44 Abs. 1 ZVG); dann kann die Zustimmung zur lastenfreien Veräußerung verlangt werden.
Es besteht keine Verpflichtung zur schuldrechtlichen Übernahme eines Erbbauzinses bei Weiterveräußerung nach dem Erlöschen der Erbbauzinsreallast in einem vorangegangenen Zwangsversteigerungsverfahren.

Es ist zudem nicht feststellbar, dass sich die Klägerin gegenüber der Beklagten schuldrechtlich zur Zahlung eines Erbbauzinses in der Weise verpflichtet hätte, dass ihr vertraglich auferlegt worden wäre, späteren Erwerbern des Erbbaurechts diese schuldrechtlichen Verpflichtungen „weiterzugeben“.

Praxishinweise

Damit nicht die Pflicht zur Zahlung der Erbbauzinsreallast durch Zuschlag in einer Zwangsversteigerung erlischt, muss für den Fall der Veräußerung des Erstehers an einen Dritten eine Regelung getroffen werden, wonach der spätere Erwerber des Erbbaurechts die schuldrechtliche Verpflichtung zur Zahlung der Erbbauzinsreallast „weiterzugeben“ hat.

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